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Imposition des revenus locatifs

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Les revenus locatifs provenant de la location d'immeubles situés aux Etats Unis y sont  imposables conformément à  l'article 6-1 de la Convention Franco - Américaine du 31 Août 1994. Ils  sont exonérés d'impôt en France (mécanisme de crédit d'impôt prévu à  l'article 24). La France se réserve cependant le droit de tenir compte du revenu Américain pour calculer le taux de l'impôt Français. Autrement dit le revenu Américain n'est pas taxé en France mais il peut être pris en compte pour augmenter la progressivité de l'impôt.

En pratique cette règle n'aura aucune incidence. L'imposition aux Etats Unis peut  en effet se faire sur option sur le revenu net conformément à  l'article 6-6 de la Convention sus relatée. La possibilité d'amortir les immeubles et de déduire fiscalement non seulement l'ensemble des charges liées à  la gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d'emprunt le cas échéant mais aussi un billet d'avion par an permet alors le plus souvent de dégager un déficit foncier et de ne pas générer d'impôt sur le revenu.

L'intérêt fiscal réside donc dans l'exonération fréquente d'impôt sur les revenus procurés par le bien acquis aux Etats Unis.

 

Imposition des plus values

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A l'occasion de la revente du bien immobilier la plus-value est également imposable aux Etats Unis en application de l'article 13-1 de la Convention du 31 Août 1994.

La France ne se reconnaît pas le droit d'imposer la plus-value éventuelle réalisée aux Etats Unis mais cette plus value peut également être prise en compte dans la détermination de l'impôt Français lorsque le bénéficiaire est résident de France. Dans ce cas le bénéficiaire a droit (article 24-1 de la Convention sus-visée) à  un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt payé aux Etats Unis. Il y a lieu de consulter un Notaire Français.

En pratique le mode de calcul de la plus-value permet le plus souvent d'aboutir à  l'exonération. Les déficits comptables accumulés pendant les années de détention sont en effet imputables sur le prix de cession Par ailleurs la plus-value de cession, quelle que soit son montant, qui est réinvestie dans un délai déterminé, n'est pas imposable immédiatement.